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商业策划
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商业策划服务内容


一、市场调研及商业定位

鉴于前期市场调研和定位研究的重要性,主要提供以下服务内容,主要目的在于为接下来的概念设计和方案设计提供依据和指导性建议,从而提供设计工作的针对性和降低设计成本。


1、前期基础作业调查
在项目正式进入实施前,我们会对项目本身进行比较充分的了解判断,通过与业主方沟通,切实理解业主方需要实现的目标,并通过最终后续的规划得以实现。
基地特性调查
开发目的定性分析
建筑设计与前期规划分析
既有及潜在限制条件调查


2、基础资料分析
综合参考指标分析,针对城市发展规划,尤其是项目所处地区经济情况,通过对政府对未来商业、居住、商务规划发展方向的把握,对在该区域内发展不同商业项目提供参考建议。主要对项目所在地区经济发展各项参数指标、居民收入及消费支出结构、消费习惯、城市规划发展等方面进行分析。
宏观基础资料
城市未来规划开发
政府政策导向分析
居住、商业、商务发展及产业开发


3、市场分析
该部分主要进行零售商业及相关市场分析,对现有零售商业进行总体析述,通过对市场目前主要是零售业态、区域零售市场发展方向及趋势进行判断,从而有机的切入本项目周边地区的零售商业项目进行解析,在进行市场分析时,我们需要对市场上,尤其对周边地区目前在建及未来规划商业项目进行挖掘分析,从而为该项目提供良好的市场预期。重点针对城市主要地区及本项目周边邻近商业市场进行详细分析。
零售商业市场析述
区域现有商业发展及特点
零售租金及商铺售价分析
未来区域零售发展
未来周边住宅开发对该项目影响判断分析


4、项目分析
对项目周边发展环境、道路交通、居住、商业发展进行分析,同时重点对项目自身发展的限制与潜力进行析述。
道路交通
周边环境发展
人口居住
SWOT分析


5、竞争项目研究
对于项目周边现有、在建以及规划的竞争性项目的研究,有助于了解周边消费者消费习惯以及消费水平。同时为本项目的定位,以及商业体量的确定提供有效的参考数据,从而确保其商业定位的可行性。
竞争性项目的确定
竞争性项目的业态组合
竞争性项目的核心商户
竞争性项目的租售价格

6、消费者调研
通过对基础资料、市场分析,我们在进入该项目商业定位前仍需要从消费者和商家两个层面进行把握,从消费者层面了解他们需要什么商品,什么服务是消费者认可和需要的;
消费者调研——选用定量问卷和座谈会两种调研方式,在执行期内调研目标确立、调研方式选择、调研对象的选择、调研问卷大纲的设定等方面届时业主方均可要求参与监督。

7、厂商访谈
在进行商业定位前需要通过对主力承租户的了解判断定位方向是否正确,因此在商业定位前需要从商家那里了解他们对该项目的认识和看法,初步确认该项目之定位大方向。
厂商访谈主要采用与潜在商家直接沟通的方式,在执行期内选择厂商进行访谈,访谈问卷和访谈商家提前得到业主方确认。

8、商业定位方案
通过基础资料、项目区位条件、周边消费特征、市场分析,结合消费者调研和厂商访谈情况,做出如下商业定位方案建议:
商业定位
目标市场(目标消费群体、目标消费区域定位)
消费需求分析
功能需求及组合分析
项目主题设计
商业层级建议
整体业种业态组合及配比
主力承租户组合及建议


二、商业规划顾问

通过前期市场调研及商业定位研究,结合目前之设计方案及业主方采纳之建筑硬体修正建议,进行商业规划顾问工作:
1、通过对市场各类承租户的判断分析以及结合其对项目直接的信息反馈,在此基础上,确定项目的商家组合及可能的商品区域规划,即平面分隔规划;
2、在完成平面分隔的基础上,优化平面动线规划(水平、垂直);
3、与业主方聘请的专业建筑师、设计师团队进行沟通,对商家组合、平面规划进行修正改善,以期更加符合商家使用要求和最大化商业空间利用率;
4、租户组合及完成平面分隔单元目标租户配置;
5、项目市场定位及消费层级,对商品组合进行优化调整;
6、合理化租户平面规划布局,按照最佳引导消费人流及消费习惯的方式确定平面商家及商家分布,以期达到购物人流及商品的适应性;
7、从区域消费者的需求分析,完善项目的商品及租户组合;
8、对现有规划租户及商品组合与主题设计一致性进行把握,并最终确定平面分隔目标租户;
9、依业态组合试算租金收入,并计算增长可行性


三、招商顾问
在完成市场调研及商业定位研究、商业规划顾问等工作的基础上,根据我们对市场和以往商业项目操作的经验,在招商顾问服务过程中,将密切关注市场变化,并对前期服务中之定位、商业规划、租户组合、商家配置进行调整,确保本项目最后的成功。根据之前完成的租户组合方案,借助公司强大的客户资源网络与业主方紧密配合,确保项目招商工作顺利展开,招商顾问期间我们将主要提供如下工作内容如下:
1、通过与业主方充分沟通,配合业主制定项目整体招商计划方案;
2、根据前期之商业定位和租户商品组合,确定最佳之楼层平面规划方案以及招商目标租户;
3、协助审核业主方聘请之广告公司/媒体推广公司制作之招商推广工具(楼书、宣传画册、广告媒体宣传材料、招商信件等),并提供修正顾问建议;
4、与业主沟通,提供招商组织管理架构(业主方内部以及外聘之代理公司)建议;
5、培训业主方之招商人员;
6、提供招商资料发送建议,协助业主方之招商团队通过各种通讯手段组织大规模的招商宣传资料的发送;
7、对重点目标租户进行直接有效的跟踪推介;
8、利用公司网络,对外部潜在客户进行持续性渗透跟进工作;
9、协助业主方制定相关租赁条件(租金、物业管理费、付款方式、免租期等),提供相关建议;
10、协助业主方聘请之设计公司制定商场交房标准;
11、组织意向性租户与业主直接沟通和现场考察,并在业主方的授权下与意向性租户探讨选择位置、面积大小、硬体配套需求、租金、物业管理、装修风格等一系列租赁相关问题;
12、结合租赁市场惯例和有关法律法规,协助业主方之律师完成招商中的有关法律文件的准备,如租赁意向书,租赁和约、以及相关文件等;
13、协助业主方完成意向性租户入驻而进行相关工作(如公司设立、政府相关部门审批、工商登记、税务登记等);
14、协助审核业主制定租户装修手册、租户管理公约,提供相关建议,协调租户进场装修;
参与业主方组织试营业和正式开业的筹备工作;


四、招商代理

在提供招商顾问服务的同时,与本项目相关之招商人员将会有针对性的选择合适之目标租户进行洽谈,在与业主方取得一致意见的前提下与该目标租户达成租赁意向条款。
1、潜在商家挖掘和联系。
2、电话、信件、直接拜访,进行项目推介和初步沟通洽谈。
3、通过对潜在商家的挖掘、联系、沟通、筛选,选择重点商家和有意向性的商家进行带看现场。
4、考察现场后对仍有意向的商家进行全面洽谈,重点进行租赁条件洽谈(租赁位置、租赁面积、租金水平、付款方式等)。
5、洽谈意向性商家,并达成重要租赁条件意向,签定租赁意向书。
6、协助业主方进行和约谈判,并最终完成正式租赁和约签定。

五、经营管理顾问

在项目建成并完成招商开始营业后,我司将凭借在零售商业管理方面的丰富经验和强大的全球网络优势,向项目提供经营管理顾问服务,并根据经营和发展需要,提供相应的人员培训服务。具体内容包括:
1、项目战略发展规划顾问
2、项目管理公司组建顾问
3、项目日常经营管理顾问
4、项目市场推广顾问
5、项目硬件系统运作顾问(如电脑系统、收银系统等)
7、项目品牌招商顾问
8、项目经营管理人员培训





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